PERWUJUDAN ASAS ITIKAD BAIK DEBITOR DALAM AKTA PENGOPERAN DAN PELEPASAN HAK ATAS TANAH PADA KPR

Guswan  Hakim; St Muslimah  Suciati; Fajeria; Fadilah  Hasymiah; Dina Amalia; Dwi Indriyatting Anawulandari; Suci Andika  Putra

doi:10.71456/sultan.v4i2.2762

Penulis

Guswan Hakim Universitas Halu Oleo
St Muslimah Suciati Universitas Halu Oleo
Fajeria Universitas Halu Oleo
Fadilah Hasymiah Universitas Halu Oleo
Dina Amalia Universitas Halu Oleo
Dwi Indriyatting Anawulandari Universitas Halu Oleo
Suci Andika Putra Universitas Halu Oleo

DOI:

https://doi.org/10.71456/sultan.v4i2.2762

Kata Kunci:

Akta Pengoperan Hak, Asas Itikad Baik, Hak Tanggungan, Perlindungan Hukum, Yuridis Normatif

Abstrak

Penelitian ini mengkaji secara yuridis normatif perwujudan asas itikad baik debitor serta bentuk perlindungan hukum dalam pengalihan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui Akta Pengoperan dan Pelepasan Hak (APPH) yang dilakukan tanpa persetujuan bank. Penelitian menggunakan metode yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan (statute approach), pendekatan konseptual (conceptual approach), dan pendekatan kasus (case approach), bersumber pada bahan hukum primer (KUHPerdata, UU Hak Tanggungan, UU Jabatan Notaris, UU Perlindungan Konsumen, dan putusan pengadilan), bahan hukum sekunder (doktrin dan literatur hukum perjanjian dan hukum jaminan), serta bahan hukum tersier. Hasil kajian menunjukkan bahwa APPH sah dan mengikat secara interpartes berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, namun tidak dapat ditegakkan terhadap bank selaku kreditor preferen sesuai Pasal 11 UU Hak Tanggungan, karena bertentangan dengan larangan pengalihan objek jaminan tanpa persetujuan tertulis kreditor. Itikad baik subjektif debitor cacat karena pengalihan memintas mekanisme evaluasi kredit, sementara itikad baik objektif tidak terpenuhi karena melanggar prinsip kehati-hatian perbankan dan hak kebendaan kreditor. Tanggung jawab debitor lama terhadap bank tidak hapus tanpa novasi resmi (Pasal 1413–1424 KUHPerdata). Perlindungan hukum bagi debitor baru bersifat preventif melalui instrumen akta notaril dan surat kuasa, serta represif melalui gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum yang berdasarkan kecenderungan yurisprudensi dapat dikabulkan sepanjang debitor baru membuktikan pelunasan utang dan tidak adanya kerugian bagi pihak manapun.

Referensi

Ahmad, N. A., Ahmadi Miru, & Ratnawati. (2023). Akibat hukum pembatalan perjanjian pengikatan jual beli oleh ahli waris karena wanprestasi. El-Iqtishady: Jurnal Hukum Ekonomi Syariah, 5(1), 133–144.

Ali, A., dkk. (2022). Kepastian hukum penerapan asas kebebasan berkontrak dalam sebuah perjanjian baku ditinjau berdasarkan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. SENTRI: Jurnal Riset Ilmiah, 1(2), 270–278.

Badrulzaman, M. D. (2015). Hukum perikatan dalam KUH Perdata Buku Ketiga. PT Citra Aditya Bakti.

Bahsan, M. (2014). Hukum jaminan dan jaminan kredit perbankan Indonesia. PT Rajagrafindo Persada.

Chusnida, N. L. (2025). Analisis prinsip kebebasan berkontrak dalam pengembangan penerapan kontrak baku. Jurnal Hukum Lex Generalis, 6(4), 299–312.

Fahamsyah, E. (2022). Legal protection on good intention buyers against the auction object due to the execution of liability rights. IJSSERS, 2(11), 647–651.

Hernoko, A. Y. (2010). Hukum perjanjian: Asas proporsionalitas dalam kontrak komersial. Kencana Prenada Media Group.

Indriani, L., Azeri, B., & Fauzi, W. (2023). Permintaan yuridis pengoperan dan penyerahan hak atas kepemilikan rumah secara dibawah tangan yang masih dalam jaminan bank. Tinjauan Hukum UNES, 6(1), 3310–3326.

Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia. (n.d.). Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek). Kementerian Hukum dan HAM.

Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia. (1996). Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Kementerian Hukum dan HAM.

Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia. (2014). Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 jo. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris. Kementerian Hukum dan HAM.

Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia. (1999). Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Kementerian Hukum dan HAM.

Leksono, S. S. W. (2025). Peralihan hak milik atas kredit pemilikan rumah oleh debitor kepada pihak ketiga sebelum lunas angsuran di Kabupaten Kendal [Tesis, Universitas Islam Sultan Agung].

Marwah, M. (2016). Asas itikad baik dalam perjanjian kredit pemilikan rumah. Jurisprudentie, 3(1), 85–94.

Mertokusumo, S. (2019). Mengenal hukum: Suatu pengantar. Maha Karya Pustaka.

Miru, A. (2018). Hukum kontrak dan perancangan kontrak. Rajawali Pers.

Muhammad, A. (2014). Hukum perikatan. Citra Aditya Bakti.

Mustafa, M., Insani, N., & Makkulawuzar, K. (2023). Kekuatan hukum alih debitur dalam kredit pemilikan rumah di bawah tangan. Al-'Aqdu: Jurnal Ekonomi Islam, 3(2), 79–92.

Sari, F. K., & Wahyuni, A. S. (2026). Akibat hukum wanprestasi dalam perjanjian lisan berdasarkan ketentuan KUHPerdata. Ekasakti Jurnal Penelitian dan Pengabdian, 6(2), 326–335.

Satrio, J. (1995). Hukum perikatan, perikatan yang lahir dari perjanjian: Buku II. Citra Aditya Bakti.

Setianingsih, R., Aini, N., & Hasanah, U. (2025). Analisis yuridis perjanjian kredit pemilikan rumah (KPR) Bank Tabungan Negara (BTN) Surabaya. Jurnal Media Akademik, 3(11), 1–12.

Sjahdeini, S. R. (1999). Hak tanggungan. Alumni.

Sopiyani, R. (2013). Bentuk perlindungan hukum dan implikasi yuridis putusan pengadilan yang mengabulkan gugatan debitur baru dalam perjanjian alih debitur tanpa persetujuan kreditur. JIM FH Universitas Brawijaya, 1–15.

Subekti, R. (2014). Hukum perjanjian. Intermasa.

Tanya, B. L., Simanjuntak, Y. N., & Hage, M. Y. (2019). Teori hukum. Genta Publishing.

Trisnomurti, R. (2019). Notaris & teknik pembuatan akta notaris. Pustaka Pena Press.